Vì Sao Rổ Hàng Thứ Cấp Dồi Dào Nhưng Chưa Đủ Sức Hút?

Nguồn hàng thứ cấp chào bán đang dồi dào với mức giá hấp dẫn nhưng không dễ để người có nhu cầu ở thực mua vào trong bối cảnh vay vốn khó khăn và không có ưu đãi thanh toán.

“Cắt Lỗ” Thì Giá Vẫn Cao

Thanh khoản căn hộ, đất nền xuống thấp trong 3 tháng qua và chưa có dấu hiệu cải thiện. Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án căn hộ sắp đến hạn bàn giao nhà và hết thời gian ưu đãi ân hạn nợ gốc, phải chịu lãi suất thả nổi nên đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư thoát lỗ, giảm 500-600 triệu đồng nhằm ra hàng song vẫn rất kén khách mua.

Chị Hạnh Nguyên, một khách mua nhà đang sống tại quận 5, TP.HCM cho biết, đợt rồi trên các trang hội nhóm bán nhà xuất hiện nhiều tin rao bán cắt lỗ căn hộ, nhà phố nhưng đều ở mức giá vượt khả năng mua của bản thân. Đợt rồi có người rao bán cắt lỗ căn hộ gần 400 triệu đồng, nhưng mức giá gốc gần 3,7 tỷ đồng, giảm xuống cũng còn 3,3 tỷ đồng mà không có hỗ trợ lãi vay thì chị cũng mua không được. “Muốn mua căn hộ thì tôi phải đi vay ít nhất 2 tỷ đồng, tình hình lãi suất hiện giờ tôi không dám vay số tiền lớn như vậy để mua nhà nên đành từ bỏ”, chị Nguyên chia sẻ.

Theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, nguồn cung sơ cấp và thứ cấp trên thị trường BĐS TP.HCM hiện nay không quá nhiều, nhất là với sản phẩm mua ở thực giá vừa túi tiền. Trên thực tế không quá nhiều sản phẩm cắt lỗ thực sự, nguồn hàng căn hộ bị rao bán cắt lỗ hoặc bán giá gốc (chuyển đổi khoản vay ngân hàng qua chủ mới) chỉ chiếm tầm 10%. Đà giảm giá trên thị trường thứ cấp cũng mang tính cục bộ. Mức giảm 25 -30% chỉ chiếm tầm 10 -15% và rơi vào một số giao dịch từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gom quá nhiều hàng, cần thoát ra để cơ cấu lại danh mục đầu tư hay giảm tải áp lực lãi vay. Mức giảm phổ biến hiện nay vẫn ở ngưỡng từ 10 -15% bao gồm thuế phí với loại hình căn hộ.

Lý giải về việc rao bán cắt lỗ tràn lan hiện nay, lãnh đạo một sàn môi giới tại TP.HCM cho biết, phần nhiều khi có sản phẩm cắt lỗ, chủ nhà và môi giới đăng tải thông tin bán nhà trên nhiều hội, nhóm, các chợ trực tuyến khác nhau với tần suất dày đặc, tạo cảm giác rất nhiều hàng đang cắt lỗ. Lượng sản phẩm cắt lỗ 20 -30% thực sự khá ít nên nếu muốn mua được hàng giá rẻ, người mua phải chịu khó đi săn và có nhiều mối thông tin trong nghề. Bên cạnh đó, vị này cho biết dù là giảm giá nhưng các giao dịch chuyển nhượng sẽ phải chịu thêm nhiều chi phí như công chứng sang tên, thuế thu nhập cá nhân, phí môi giới, phí trả nợ trước hạn… Do đó, khi đến tay khách hàng mới không hẳn sẽ được giá rẻ. Thông thường các giao dịch đều qua trung gian môi giới, giá ít nhiều cũng bị đội lên, nên người bán khó bán hơn, người mua cũng không dễ tìm được căn có giá rẻ thực sự.

Chất Lượng Không Được Đánh Giá Cao

Theo đó, giá bán căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tăng 6%, căn hộ trung cấp (giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) tăng 3% so với cùng thời điểm năm 2022. Thực chất, xu hướng cắt lỗ diễn ra ở giao dịch thứ cấp cũng chỉ rơi vào những dự án mà mật độ dân cư sinh sống thấp, nhu cầu mua lướt sóng mạnh, vị trí quá xa trung tâm hay có vướng mắc pháp lý.

Tim hiểu giao dịch sang nhượng tại một KĐT quy mô ở quận 9 (cũ), nơi đang có lượng sản phẩm cắt lỗ nhiều nhất thị trường lúc này cho thấy, do dự án nằm quá xa trung tâm, hạ tầng giao thông chưa thông thoáng nên tỷ lệ dân sinh sống không nhiều, chủ yếu vẫn là người đến thuê ở. Theo một nhà đầu tư tại dự án cho biết, do di chuyển quá xa, mua đầu tư cho thuê cũng không lời vì giá thuê thấp hơn nhiều các dự án vùng ven khác nếu tính trên mặt bằng giá. Được biết các căn hộ tại đây có giá bán từ 2,8 -4 tỷ đồng/căn nhưng giá chào thuê chỉ khoảng 4,5 -7 triệu đồng/tháng. Nhu cầu mua tại dự án này chủ yếu là lướt sóng mua đi bán lại, vì vậy nhiều nhà đầu tư cắt lỗ 20 -30% vẫn ít khách mua quan tâm.

Người mua nhà có phần “kén chọn” hơn với bất động sản trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp.
Bên cạnh đó, khá nhiều sản phẩm căn hộ, đất nền cắt lỗ tại TP.HCM là những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, dự án chưa ra sổ, vướng quy hoạch. Anh Tuấn, một nhà đầu tư đi săn đất nền cho biết, được giới thiệu nhiều lô đất ở khu vực vùng ven có giá giảm đến 40% so với đầu năm 2022 nhưng đều là đất khó ra được sổ, đất vướng quy hoạch, thậm chí là nhiều lô đất còn sở hữu chung. Những sản phẩm này thời điểm sốt đất đã bị thổi lên mức giá vượt xa giá trị thực, giờ giảm xuống thì cũng vẫn bị đánh giá kém tiềm năng và tiềm ẩn rủi ro. Rao bán sẽ rất khó kiếm khách lúc này, dù là cắt lỗ. Bên cạnh đó cũng có nhiều dự án chất lượng xây dựng, vận hành dịch vụ kém, không được đánh giá cao khi đi vào sử dụng khiến giá bán chịu ảnh hưởng.

Theo bà Trang Bùi, TGĐ Cushman&Wakefiled Việt Nam, ở thời điểm hiện tại, việc giảm giá BĐS là có, tuy nhiên nó không diễn ra ở tất cả các phân khúc của thị trường. Những khu vực mà giai đoạn trước bị đẩy giá lên cao đã có những dấu hiệu giảm giá và có những vị trí giảm giá tương đối tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên mức giảm sâu sẽ khó rơi vào các BĐS tiềm năng nên khi săn hàng ngộp, hàng cắt lỗ, nhà đầu tư cần tỉnh táo tìm hiểu, tránh rơi vào bẩy “ham của rẻ” mà chịu thiệt. Thời điểm hiện tại nếu có dòng tiền nhàn rỗi có thể tham gia vào thị trường đầu tư. Nếu phải dùng dùng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng thì cần cân nhắc khi xuống tiền. Ngoài ra, nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà tập trung vào các loại BĐS có giá trị sử dụng thật nhằm hạn chế rủi ro. Pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định.